איך בוחרים מגרש לבניה?
רוצים לקנות מגרש ולבנות את בית חלומותיכם? השאלה הראשונה שתעלה היא: איזה מגרש יתאים? מהם השיקולים בבחירת מגרש? איך להימנע מטעויות.
כאשר בוחרים מגרש יש שני אנשי מקצוע שצריך להיעזר בהם:
- משרד עורכי דין – לצד המשפטי,
- ומשרד לאדריכלות – לצד התכנוני.
במאמר זה אדבר על הצד התכנוני לבחירת מגרש לבניה פרטית.
מעבר לבדיקה לאיזה כיוונים פונה המגרש? האם המגרש חזיתי או פנימי? האם יש צורך לאפשר דרך מעבר לשכן? כמה יחידות דיור ניתן לבנות במגרש? ומה ניתן לעשות, במידה ורוצים לבנות יותר יחידות דיור ממה שמותר לפי התב"ע?
דבר ראשון, יש לפנות למשרד אדריכלות, אשר יבדוק את התב"ע, דהיינו תוכנית בניין ערים. התוכנית מגדירה את האילוצים שיש לקחת כשמתכננים את הבית. אילוצים אלה משפיעים על השטח שניתן לבנות עליו, הוראות שונות בנושא שטחים עיקריים ושטחי שירות, קווי בניין ועוד.
בנוסף לכך, משרד אדריכלות מנוסה, ידע האם ניתן לקבל הקלות שונות שיעזרו ללקוח שלו לקבל את מבוקשו. יש לציין שלהקלות יש משמעות – תשלום מס השבחה וזמן ארוך יותר בקבלת היתר בנייה.
יש להתייחס גם לגודל המגרש ביחס לתכנון הנוכחי וביחס לתכנון עתידי. האם בעתיד יהיה צורך ביחידת דיור לילד מתבגר, יחידת הורים מופרדת או משרד לעבודה מהבית?
אחוזי הבניה
אחוזי בנייה במגרש הם האחוז המותר לבנות מתוך השטח של המגרש. כלומר, היחס בין השטח הכולל לשטח עליו ניתן לבנות בפועל. כל תוכנית בניין עיר מקצה אחוזי בניה שרלוונטיים למגרשים שבתחומה. יש לבדוק מהם אחוזי הבניה אשר מיועדים למגרש הספציפי, אותו אתם רוצים לקנות. אחוזי הבניה מתחלקים לשטחים עיקריים ולשטחי שירות ובהתאם לכך, יקבע הגודל המקסימלי של הבית.
קווי בנין
קווי הבניין הם גבולות הגיזרה שבהם מותר לבנות את הבית. חשוב לקחת זאת בחשבון בבחירת המגרש מכיוון שקווי בניין יכולים להשפיע מאוד על מבנה הבית, בעיקר במגרשים צרים.
צורת המגרש
גם לצורת או מבנה המגרש השפעה לא קטנה.
ישנם מגרשים פינתייים, ישנם מגרשים בעלי צורה כעין משולש או, בעלי מבנה מאורך וקווים מעוגלים – כל אלו, בנוסף למגבלות הקודמות, ישפיעו מאוד על צורת ומבנה הבית שלנו.
תכנית מתאר
תכנית זו מפרטת את המוסדות והמבנים הצפויים לקום באזור המגרש שלכם.
בתי ספר, גני ילדים, מבני ציבור אחרים, מרכזים מסחריים, קופות חולים, חדרי שנאים של חברת חשמל או כל מתקן ציבורי, פארק ציבורי או מתקן שירות אחר.
מבנים אלו יכולים להוות יתרון בעבור בונה אחד (כמו מי שמעוניין בנוחות של קרבה למרכז מסחרי) ויכולים להוות מטרד עצום עבור בונה אחר (קרבה לבית ספר, מוקדי רעש וכדומה)
הפקעה
יש מגרשים שמתוכם המועצה, או העיריה, הפקיעו חלק מהשטח.
כלומר, לא ניתן להשתמש בכל המגרש לבניה, ואפילו אחוזי הבניה מתמעטים בשל כך.
דרכי גישה למגרש
האם מתוכננת גישה למכוניות עבור המגרש? או שהגישה למכוניות היא עתידית? יש ועדות שלא מאשרות היתר בניה, אם אין גישה קיימת לרכב.
תוכנית בינוי
האם למגרש שאתם מתכננים לקנות, יש תוכנית בינוי מחייבת? לא לכל המגרשים יש תוכנית בינוי מחייבת. לאלו שכן קיימת לגביהם תוכנית בינוי, יש להתייחס אליה מכיוון שהיא עלולה להשפיע על עלויות הבניה, מגבלות תכנוניות וכו'.
מהי תוכנית העמדה?
במקרים מסוימים, בעיקר במגרשים קטנים ומאתגרים כדאי לבקש ממשרד האדריכלות, בשלב ראשון, להכין תוכנית העמדה בסיסית אשר תאפשר לראות איך הבית, בהתאם לדרישות הלקוח, עומד ביחס לגודל המגרש, מה שטח הגינה שנשאר ואיך יתוכננו החניות. תכנית העמדה כזו, אשר ניתן לבצע בזמן מאוד קצר, ממחישה בצורה טובה האם כדאי להתקדם ברכישת המגרש.
למה כדאי לפנות למושית פסטמן להתייעצות לפני רכישת מגרש לבניה פרטית?
ראיתם מגרש לבניה אשר מצא חן בעיניכם? כדאי מאוד להתייעץ עם משרד אדריכלות לפני הקניה.
מושית פסטמן – משרד אדריכלות ועיצוב פנים, מתמחה בתכנון ועיצוב בתים פרטיים, בתי יוקרה ודירות יוקרה. אצלנו, תקבלו את כל המידע הדרוש לרכישת מגרש לבניה. שירות זה כולל תוכנית העמדה סכמטית, עוד לפני שאתם קונים. כך תוכלו לקנות בראש שקט, את המגרש שיתאים בדיוק בשבילכם.
